Dicas e informações sobre casa e
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Segundo a economia, há uma diferença entre preço e valor, isto se aplica a qualquer coisa. Preço seria o que está na etiqueta ou na placa de vende-se para o caso de um terreno ou imóvel qualquer. Já o valor é mais difícil de defini-lo, isto porque ele é subjetivo. Desta forma uma pessoa olha para o preço de um terreno e acha muito caro (valor está abaixo do preço), enquanto que outros acham que o preço está bom (valor igual ou superior ao preço). Então a grande dificuldade é como formar o preço de alguma coisa, levando em conta que a percepção de valor é subjetiva.
Como calcular ou como é calculado o valor de uma casa ou terreno é uma boa pergunta e acredito que não podemos responder em termos exatos, mas algumas considerações podem ser feitas e ai chegarmos a um entendimento de como esse cálculo tem sido feito e como podemos fazê-los ao definir o preço de nossos próprios imóveis ou ainda de algum que almejamos comprar.
Vamos começar com a situação da terra que é mais fácil. Normalmente na venda de um loteamento eles definem o preço por m/2 e como nesses casos os terrenos nem sempre são do mesmo tamanho, então basta multiplicar o valor do m/2 pela metragem total de cada terreno para chegar ao valor de cada um. É um cálculo simples e quanto maior o terreno, maior o valor.
Mas a questão é como calculam o m/2?
Os critérios usados são um pouco subjetivos, mas normalmente leva-se em conta a localização do terreno e a valorização daquela região, o perfil do bairro ou do loteamento, por exemplo, se o terreno é em bairro aberto ou condomínio fechado e neste último caso qual a infraestrutura do condomínio.
Recentemente comprei um terreno em um condomínio e o valor do m/2 foi de R$ 430,00, mas no mesmo condomínio, havia outras opções a R$ 400,00 e se não me engano até R$ 360,00 o m/2. Já em outro condomínio que está em lançamento em outra região da cidade parece que o valor poderá chegar a R$ 1.200,00 o m/2. Este último certamente tem seu valor inflacionado pela infraestrutura que contará com campos de golf, heliponto, lagos e outras firulas.
Já uma casa é mias complicada, pois além de considerar o terreno com visto anteriormente e os mesmos critérios adotados a ele, temos de levar em conta a casa em si. Então as perguntas que devem ser feitas são: quanto vale o terreno e depois quanto vale a casa. Se o primeiro caso tentamos descobrir ou definir o valor por m/2, no caso da casa seria prudente perguntar: quanto eu gastaria para construir uma casa como esta! Eu sei que não é fácil fazer este cálculo e temos de levar em conta ainda o fato de casas mais antigas onde a última pergunta não fará muito sentido.
Na formação de preço de uma casa para venda, diversos fatores são levados em conta. Abaixo alguns deles:
Parece mesmo que o que funciona é a relação oferta versus demanda. Imagine que em determinado terreno em uma região muito ruim que tenha sido avaliado em R$ 50.000, certa pessoa construiu uma casa e gastou R$ 300.000. Será que esta casa valerá R$ 350.000? Certamente não. O valor da casa acabou sendo diluído pela situação ruim do terreno e como isso irá influenciar na demanda, o valor das propostas de compra pode ser bem mais baixo do que o valor encontrado pela simples matemática.
Costumo ver um programa da TV americana chamado Property Virgens, onde a corretora orienta novos proprietários na compra do seu primeiro imóvel e uma das coisas que ela faz é tentar encontrar o valor das casas. Para isso ela compara os valores das últimas vendas de casas na mesma região e com isso estabelece uma espécie de piso e teto o imóvel em questão. Lá parece que as coisas funcionam bem neste sentido, aqui há muita disparidade. Tem uma pessoa na minha rua que está pedindo R$ 650.000 na sua casa, eu, se tivesse esse dinheiro, talvez oferecesse uns R$ 300,000 por ela.
Então é preciso levar em conta que o valor de venda não é aquele anunciado e sim o quanto as pessoas estão dispostas a pagar por ela. Isto em economia é chamado de "preço e valor".
Veja abaixo um episódio do programa que citei acima. O áudio está em inglês, mas você pode ativar as legendas e depois traduzir usando o botão legenda no rodapé do vídeo.
Ainda sobre a questão do preço e valor explicado no início é necessário considerar que o preço é algo fixo para todos, enquanto que o valor pode ser influenciado por diversos fatores, levando em conta que as pessoas reagem de forma diferente diante de uma possível compra.