Dicas e informações sobre casa e
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Pessoas que nunca fizeram um financiamento habitacional pela Caixa talvez não tenha ciência de alguns pormenores sobre o processo de financiar uma casa e o que é de fato verdade ou mito em relação aos comentários que se houve por ai. Como eu passei por três processos de financiamento recentemente, sendo 1 para compra e dois para venda, creio que posso dar algumas dicas e afirmar algumas verdades e desvendar alguns mitos, como pode ser visto nos itens abaixo.
Sim, isto é verdade e é uma característica importante deste tipo de financiamento que inicia com uma prestação de maior valor e mês a mês tem um pequena redução, chegando no seu final com um valor bem baixo, menos da metade do valor da primeira prestação. Isto acontece pois a cada prestação que você paga uma parte do saldo devedor é amortizada e por isso você passa a dever menos e consequentemente menor incidência de juros.
A Caixa utiliza um sistema de amortização chamado SAC – Sistema de Amortização Constante, que tem como grande característica o fato de que a cada prestação paga, como diminui-se o saldo devedor, logo diminui também o valor da prestação. O outro sistema de amortização que é muito comum também é o Sistema Price, onde as prestações são fixas.
Infelizmente muitas pessoas são privadas de financiar uma casa por algumas razões. A primeira delas é que a Caixa não financia 100% do valor do imóvel, então você precisa ter pelo menos uns 10% do valor para a entrada e muitas pessoas não tem. Depois existe também a avaliação do comprador, caso este tenham problemas com restrições de créditos, problemas de ordem fiscal com a Receita Federal, por exemplo, terá problemas na aprovação de seu cadastro.
Acredito ainda que um dos maiores impedimentos seja mesmo a insuficiência de renda, pois como financiamentos habitacionais são de valores altos, as pessoas precisarão também terem uma renda mais alta e compatível com a prestação que irão assumir. Por exemplo: o valor da prestação não pode exceder 30% da renda familiar comprovada.
Outro mito, já que o imóvel a ser financiado é avaliado pelo menos de duas formas: a parte documental e o imóvel sem si. Se houver problemas de documentação, como irregularidades, falta de registros e outros não poderá ser aprovado. Também o imóvel precisa oferecer condições de financiamento, pois um engenheiro da Caixa irá até o local avaliar se ele pode ou não servir de garantia para o financiamento.
Geralmente imóveis muito antigos podem ser recusados, pois nesses casos talvez a casa não apresente boas condições. Também é preciso saber se ela tem habite-se que é uma aprovação da prefeitura para ocupação do imóvel. Enfim, existem vários critérios para avaliar, mas o que a Caixa vai considerar é se o imóvel serve de garantia para o período do financiamento que normalmente pode chegar a 35 anos. Se um imóvel não está bom hoje, imagina daqui a 35 anos?
A Caixa atualmente oferece as melhores taxas de juros e as melhores condições em relação a outros bancos. É o banco oficial do governo para financiamento habitacional e por isso é difícil encontrar proposta melhor em outros bancos, mas não impossível, já que dependo da relação que você tenho com outros bancos, poderá obter bons negócios também. Aqui a dica é pegar uma proposta no seu banco e comparar com a Caixa e optar pela melhor.
A verdade é que a melhor opção é aquela que oferece taxas de juros mais baixas, pois os juros são os responsáveis pelo aumento do valor da prestação e o custo final que você irá pagar. Então, ainda que a Caixa seja reconhecida como a melhor opção, não deixe de consultar outros bancos.
Sim. Hoje o Programa Minha Casa Minha Vida tem taxas de juros bem mais baixas para pessoas de baixa renda e ainda oferece subsídio para muitos casos. Tudo isso tende a derrubar o valor da prestação do montante financiado.
O valor da prestação irá depender de três fatores: A taxa de juros, o montante financiado e o prazo. A regra para uma prestação menor é: Juros mais baixos, montante menor e prazo maior.
Eu ouvi muitos afirmarem que é rápido e bem tranquilo, mas na verdade não é bem assim. O prazo varia de caso para caso, mas dificilmente sai a aprovação com menos de 30 dias. Teve um dos financiamentos que levou alguns meses para ser aprovado. Quanto a burocracia ela existe sim e se houver qualquer problema de documentação, quer seja do vendedor, comprador ou do imóvel, o processo pode ficar parado até a resolução do problema.
Isto acontece pois você estará contraindo um empréstimo de valor significativamente alto e por um período muito longo. Portanto a Caixa irá cercar de todas as garantias e fazer todas as verificações necessárias para garantir que você tenha condições de arcar com as prestações e demais obrigações decorrentes do financiamento.
Por um momento isto pode até parecer verdade, afinal você irá pagar todo o mês um valor mais ou menos equivalente ao valor de um aluguel, mas as semelhanças param por ai. Quando você aluga e fica 5 anos na casa, ao sair a casa não é sua. Já no financiamento é diferente pois a cada prestação paga é um pedaço da casa que você está comprando, sem contar que está desfrutando dela mesmo antes de terminar de pagar.
É verdade que se o seu financiamento for de 30 ou 35 anos, você pagará tanto tempo que não fará muita diferença do aluguel, isto em tempo de compromisso, mas com o passar do tempo e as prestações regredindo, você perceberá que é muito mais vantajoso a prestação da casa. Sem contar que no final do financiamento a casa será sua.
Apesar de todos os benefícios de poder comprar sua casa e pagar em prestações, é de se considerar que as taxas de juros no Brasil são muito altas. Se você comparar com outros tipos de empréstimos verá que na verdade elas são até baixas, mas quando se compara com outros países na mesma modalidade a diferença fica patente. De acordo com uma pesquisa que fiz, nos Estados Unidos por exemplo a taxa de juros anual gira torno de 3,5 ao ano para financiamento de imóveis. Aqui pode chegar a 10% ou 12% ao ano.
É muito importante considerar que a taxa de juros tem um impacto muito grande no montante financeiro que você pagará ao final do financiamento. Isto acontece pois quando você paga a prestação, uma parte do valor é usada para a amortização da dívida e a outra parte para pagamento dos juros. Assim, quanto mais alta for a taxa de juros, maior será o percentual da prestação dirigido aos juros e com isso, menos amortização.