Dicas e informações sobre casa e
construção
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Comprei uma em 2009 e fiz o financiamento de parte do valor pela Caixa, dois anos depois acabei vendendo a casa e o comprador optou também por financiar parte do valor. Com isso durante um bom tempo acabei ficando envolvido com o processo de financiamento de imóveis e pude observar o funcionamento tanto do lado do comprador como do vendedor.
Neste artigo gostaria de explicar os pontos principais que você precisa saber tanto para comprar como para vender um imóvel com recursos obtidos na Caixa. Deixo claro que as informações aqui tratadas podem não ser as mesmas para todos os casos e também poderá haver mudança na forma da Caixa avaliar todo o processo.
Para ser financiado, o imóvel precisa atender alguns critérios, que na verdade eu não sei quais são e parece que nem mesmos os corretores sabem, já que perguntei isso a um deles e ele usou algumas hipóteses e não dados concretos. Mas de uma maneira geral, considerando uma casa por exemplo, ela precisa ter condições de moradia. Logo uma casa em condições ruim além de não ser considerada digna de moradia não servirá como garantia do financiamento que atualmente pode chegar a 420 meses ou 35 anos. Agora, como os engenheiros da Caixa fazem essa avaliação eu não sei. Quando eu vendi, tudo que ele, o engenheiro fez foi tirar fotos.
Alem da condição física do imóvel tem a questão da documentação que precisa estar em ordem. (veja abaixo)
O comprovante de renda é importante para determinar qual o valor máximo da parcela que será permitido no seu caso. Vale lembrar que a comprovação de renda pode ser familiar, isto é some a renda formal, aquela que você consegue comprovar, de todas as pessoas da sua casa. A sua parcela não poderá ser maior que 30% deste valor.
Para comprovar a renda você pode usar holerite, Declaração de Imposto de Renda, extratos bancários, entre outros. Na verdade isso pareceu bem tranquilo. Profissionais liberais podem usar também o decore. Na verdade a comprovação precisa ser formal, mas há várias opções.
Creio que a declaração de imposto de renda seja uma boa opção para quem não é assalariado ou que não tenha uma comprovação formal. Como a declaração é um documento oficial, ela é muito bem vista para esses casos. Então se você pretende comprar sua casa financiada pela Caixa, faça a declaração de ajuste anual que ocorre nos meses de março e abril de cada ano.
Não pode ter. Inclusive do cônjuge e daqueles que irão compor a renda familiar.
Minha dica é que se você pretende fazer o financiamento, faça uma consulta antes para evitar dores de cabeça durante o processo de pedido do financiamento. Vá até a Associação Comercial da sua cidade e peça para eles fazerem uma consulta, geralmente é gratuito.
Há também sites que disponibilizam o serviço de consulta, mas geralmente são pagos. Verifica antes e se houver alguma pendência, resolva primeiro. Negocie a dívida, faça o pagamento e deixe seu nome em dia.
Muito importante que isso seja feito para todas as pessoas envolvidas no processo de financiamento. Não basta você ter o nome limpo, seu cônjuge também precisa ter e se outras pessoas da sua família forem compor a renda para o financiamento, o mesmo se aplica a eles também.
Antigamente era diretamente na Caixa, agora existem os Correspondentes que são geralmente corretores de imóveis ou imobiliárias. Eles orientam e recolhe toda a documentação necessária do comprador, vendedor e do imóvel. Do inicio ao fim eles é quem conduzem o processo. Não há custo para isso. Procure um correspondente mais próximo ou a própria Caixa.
Geralmente eles irão passar as informações e fazer a solicitação da documentação necessária, que inclui documentos pessoais, comprovantes de endereço e renda.
Depende. Quando eu comprei o processo demorou em torno de 2 meses, quando vendi levou 4 meses, mas isto porque o corretor cometeu alguns erros que acabou atrasando. Leve em consideração o tipo do financiamento que será feito e outros fatores. Mas pelo que sei parece que o processo está bem mais rápido atualmente.
Mas a questão tempo é variável e dependendo da agência ou da época, pode ser diferente. Existem diversos fatores que podem interferir no tempo de conclusão do processo, o próprio tipo ou modalidade do financiamento pode ser um desses fatores e portanto é bem difícil afirmar um tempo exato.
Aproximadamente 5% do valor do imóvel precisa ser depositado com antecedência na Caixa para pagar a documentação na prefeitura e no cartório. Todas as taxas e registro do imóvel estão incluso nisso e tudo é feito pela Caixa, você só precisa pagar.
O que acontece é que precisa ser lavrada a escritura, depois o registro dela, sem contar que você paga o ITBI que é o imposto sobre transferência imobiliária. Este imposto incide sempre que ocorre uma transação de compra e venda de um imóvel. Está incluso ainda outras taxas, como emissão de certidão, autenticação de assinaturas e outros.
Sim, eu sei que é bastante, mas infelizmente é por ai mesmo.
A Caixa é um banco e como tal exige garantias para poder liberar o dinheiro, logo, a probabilidade de um financiamento ser aprovado ou não dependerá é muito do que você apresentar a eles. A comprovação da renda é provavelmente um dos mais importantes, afinal, você precisará provar que tem capacidade financeira para honrar todos os meses o valor da prestação.
Se você considerar os fatores que coloquei acima é muito provável de que seja aprovado. A combinação: nome limpo + renda compatível, geralmente costuma funcionar bem.
É preciso levar em conta que a Caixa não cria problemas, mas considera se eles existirem. Então, por via de regra, o ideal é preparar tudo antes, pois assim a chance de aprovar é bem maior.
O imóvel não pode estar penhorado para pagar dívidas, como acontece em ações trabalhistas. Além disso, problemas fiscais do imóvel e do(s) vendedor(es) seja na prefeitura, na Receita Federal e outros órgãos também podem causar problemas.
O ideal é pedir uma certidão negativa na justiça trabalhista, na Receita Federal e também na prefeitura. Na prefeitura é preciso tirar uma certidão negativa para ver se não há pendência de IPTU ou dívida ativa, por exemplo.
Se o imóvel for um apartamento ou casa em condomínio é preciso também requerer uma certidão negativa de débitos condominiais.
A documentação do imóvel precisa estar registrada e fundamentalmente ser o que existe no imóvel. Por exemplo: uma casa pode ter a documentação registrada como terreno e não ter a averbação da construção, neste caso a documentação está irregular.
Além da documentação é necessário considerar a condição física do imóvel analisada no início do artigo. Este é um ponto importante que a Caixa irá considerar, ou seja, se o imóvel serve como garantia e para isso ele precisa estar em boas condições.
Demora um pouco. Além do prazo do processo do financiamento que o comprador irá conduzir e descrito acima, a Caixa só libera o dinheiro após o registro do imóvel que acontece em média 30 dias após a assinatura do contrato entre as partes na Caixa. Este período é o tempo usado para fazer o registro no cartório de registro de imóveis, logo, este é o prazo do cartório.
Para funcionar e financiar é preciso que tudo esteja ok, quem está comprando, quem está vendendo e o objeto em si que é o imóvel. Um financiamento habitacional é por um período muito extenso e geralmente em valores alto, então é natural que o processo seja um pouco burocrático e rígido em alguns aspectos. Mas ao contrário do que você possa imaginar a quantidade de financiamentos habitacionais é muito alto e tende a crescer mais com a expansão do mercado imobiliário.