Financiar de imóveis da Caixa - Diferenças: SBPE, FGTS e Pró-cotista

Veja algumas diferenças entre os financiamentos SBPE, FGTS e Pró-cotista da Caixa, usados para financiar a compra de imóveis novos e usados ou ainda na construção ou reforma.

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Existem muitas dúvidas relacionadas a financiamento de imóveis pela Caixa ou outros bancos, por exemplo. Qual o valor máximo que eu posso financiar? Como fica se eu tiver o nome sujo na praça, como é feito a chamada composição de renda ou renda familiar, quais os tipos de financiamento de imóveis existem, entre outras dúvidas comuns.

Regras gerais

Abaixo veremos que a Caixa, por exemplo, opera com pelo menos três tipos de financiamento habitacional que pode ser o SBPE, FGTS ou Pró-cotista. Para todos os casos algumas regras são comuns, como:

A pessoa que irá preitear o financiamento precisa ter mais de 18 anos ou ter emancipação com pelo menos 16 anos completos;
Ter nacionalidade brasileira ou estrangeiro com visto permanente no Brasil;
A prestação do financiamento não poderá exceder 30% da renda familiar bruta. Esta renda é composta por todas as pessoas da sua casa, ou seja, junto os salários e outros rendimentos que podem ser comprovados e encontrará a renda familiar;
O imóvel financiado ficará como garantia e portanto não poderá ser vendido até a quitação do financiamento;
Você precisa ser capaz de pagar o financiamento e não ter o nome sujo na praça.

SBPE

SBPE é um produto da Caixa usado para financiamento habitacional, cujas características principais podem ser observadas abaixo:

Pode possuir outros imóveis em seu nome;
Até 420 meses para pagar;
Entre outros;

Atualização 2016: Algumas coisas mudaram e parece que o prazo máximo caiu, bem como o percentual do valor do imóvel a ser financiado.

FGTS

O Financiamento FGTS é bem parecido com o anterior, mas também possui algumas características distintas:

Até 420 meses para pagar;
Redução na taxa de juros de 0,5% para quem possui conta ativa ou inativa com saldo do FGTS e que tenha 36 contribuições sob o regime do FGTS;
O imóvel deve ser usado para moradia;
Não ter recebido desconto do FGTS em outro financiamento habitacional;
Entre outros.

Atualização 2016: A exemplo do item anterior, também houve mudanças (ver link da Caixa abaixo).

Pró-cotista

Já o Pró-Cotista é específico para quem possui conta no regime do FGTS e também tem algumas diferenças:

Específico para quem tem conta ativa no FGTS;
Não há limite de renda;
30 anos ou 360 meses para pagar o financiamento;
Pode ser usado para financiar imóvel novo ou usado;
Precisa ter pelo menos 36 meses de contribuição no FGTS;
Você não pode ser proprietário de imóveis onde mora ou trabalha;
Entre outros

Veja no link abaixo as informações atualizadas sobre as regras de financiamento em todas as modalidades. Houve mudanças por conta da crise atual (2016) e portanto quem precisa financiar deve ficar atento a essas mudanças.

Veja as diferenças e características dos financiamentos SBPE, FGTS e Pró-cotista diretamente neste link no site da Caixa: https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao

Considerações sobre financiamento habitacional

O termo financiamento, na prática significa que o banco, no caso a Caixa, estará emprestando dinheiro para você comprar o imóvel a vista;
O valor financiado será dividido em x meses para você pagar. Ao pagar uma prestação, parte do valor será para amortizar a dívida e a outra parte para pagar os juros;
Amortização é o mesmo que diminuição, ou seja, ao pagar uma parcela do financiamento você amortizou ou diminuiu o saldo devedor;
Em todo financiamento, os juros são considerados o aluguel do dinheiro;
O saldo devedor é aquilo que você ainda deve para a Caixa. De tempo em tempo (acho que é um ano), ele sofre uma correção;
Além da amortização do saldo devedor e dos juros embutidos em cada parcela, há também outros encargos que você precisa pagar;
A Caixa utiliza vários sistemas de amortização, como o SAC, SAM e Tabela Price. Só para você entender o que é isso, se você escolher a Tabela Price, as parcelas serão fixas, sobrendo apenas as correções anuais decorrentes da atualização do saldo devedor. Se escolher o sistema SAC as prestações são decrescente, ou seja, a cada mês elas diminuem.
Creio que o sistema SAC seja melhor, pois tem um efeito psicológico mais positivo. Mas não pense que você irá pagar menos, é a mesma coisa em termos de montante pago.