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A busca por melhores opções de financiamento de imóveis é sem dúvida nenhuma uma alternativa bastante inteligente e necessária antes de você assinar um contrato de financiamento qualquer. O que precisa ser levado em consideração é que o financiamento habitacional é um dos mais longos que existe e para muitas pessoas significa dizer que elas ficarão praticamente o resto da vida envolvidas com esse financiamento, logo faz muito sentido encontrar uma opção que seja mais em conta termos de custo e também porque não dizer que seja mais rápido já que muitas pessoas têm pressa de comprar a casa e consequentemente mudar para ela.
Se você pretende pagar prestações mais baixas do seu financiamento, duas coisas precisam ser consideradas: valor financiado e a taxa de juros que o banco irá cobrar. São esses dois elementos que irão determinar o valor da prestação que você deverá pagar, logo você deve ficar atento a estes dois itens.
É interessante ressaltar que no caso dos financiamentos habitacionais as parcelas começam mais altas e abaixam substancialmente com o passar dos anos, as últimas parcelas chegam a ser 1/3 das primeiras. Isto por que a forma de financiamento habitacional é normalmente a tabela SAC, que tem um valor de juros calculado mês a mês enquanto que o valor da amortização é constante.
Veja este vídeo que fala sobre como a tabela SAC utilizada na maior parte dos bancos públicos principalmente.
Alguns bancos privados, não apenas estes, estão começando a utilizar a tabela price para permitir um financiamento de maior valor, já que a capacidade de pagamento é medida pela primeira parcela, e que sistema SAC as primeiras parcelas são maiores que e no sistema price, onde as parcelas são iguais e constantes. Então a utilização da tabela Price tem proporcionado um acesso a valor de financiamento maior, nos bancos que a tem adotado.
Tentar diminuir o valor financiado é uma boa estratégia, afinal quanto mais você financiar maiores serão as prestações e portanto tentar dar um valor maior de entrada ou usar outro recurso para diminuir o valor a ser financiado.
Para aqueles que têm saldo no fundo de garantia ele pode ser usado para diminuir o valor do financiamento, assim como as famílias de baixa renda que podem beneficiar do subsídio do governo no programa Minha Casa Minha Vida. Todas essas opções vão fazer com que o financiamento fique mais em conta já que você estará financiando um valor mais baixo isso terá impacto no valor das prestações.
Algumas construtoras tem se mostrado mais por ativas que outras é o caso das que tem agilizado a burocracia e ainda tem financiamento próprio complementar caso o valor de subsídio e do liberado pelo banco não sejam suficientes para adquirir o imóvel.
Se por um acaso a pessoa que contratou o financiamento, durante o pagamento das prestações, quiser diminuir a quantidade de prestações pode ir adiantando valores e diminuir os juros ou conseguir descontos, e acabar quitando antes do previsto o imóvel, é possível. Neste caso, de quitação adiantada, o banco fica obrigado a dar desconto ou não cobrar tantos juros.
A segunda questão que você precisa analisar é a taxa de juros, na verdade parte do valor das prestações são para amortizar a dívida e a outra parte para pagar os juros, desta forma se você conseguir uma taxa mais baixa consequentemente terá valor de prestações mais baixas também. A opção mais em conta neste sentido é no programa Minha Casa Minha Vida onde as taxas de juros são bastante baixas se comparadas às outras opções de financiamento que temos hoje no Brasil. Verifique sempre a taxa CET - custo efetivo total.
Neste item não há muitas opções, afinal todos os financiamentos habitacionais precisam cumprir alguns critérios burocráticos e isso pode demorar um pouco. Na verdade não existe um tempo muito determinado para o processo de análise de documentação e aprovação do financiamento, mas isto pode acontecer entre algumas semanas e até alguns meses dependendo da demanda e consequentemente da disponibilidade de recursos humanos nos bancos para processar tudo isso.
No caso da caixa existe uma opção de financiamento que não usa recursos do FGTS e normalmente esta tem de ser a mais rápida afinal ela é processada toda na agência, enquanto que os financiamentos que usam recursos do FGTS são enviados às agências superiores para outros processos burocráticos.
REFERÊNCIAS
Empréstimos e Financiamentos: Entenda como funcionam e defenda-se. Editado por Editora Melhoramentos. Acesso em 7/8/19. Link.
NAJBERG, Sheila. Privatização de recursos públicos: os empréstimos do Sistema BNDES ao setor privado nacional com correção monetária parcial. 1989. Acesso em 7/8/19. Link.
CARDOSO, Adauto Lucio. Política habitacional no Brasil: balanço e perspectivas. Revista Proposta, n. 95, p. 6-17, 2003. Acesso em 7/8/19. Link.
Onde posso saber mais sobre o assunto?
As armadilhas do pacote habitacional. Acesso em 7/8/19. Link.
Por Casa Dicas e Samara Gisch Ferreira