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O aumento do número de financiamento de imóveis observado nos últimos anos em função do crescimento imobiliário e também do poder de renda do brasileiro levou e ainda continua a levar muitas pessoas aos bancos em busca de dinheiro para financiar a casa própria, seja ela uma casa ou um apartamento para moradia. Embora existam muitas alternativas e também diversas facilidades para financiar um imóvel, existem situações em que é necessário tomar um pouco de cuidado e buscar algumas informações antes de fazer qualquer negócio relacionado com a compra ou venda de um imóvel. Um bom exemplo se aplica a imóveis hipotecados o que foram dados como garantia.
A pergunta é: Dá para financiar um imóvel que está hipotecado? A resposta para essa pergunta pode ser sim e pode ser não, dependendo de como você pretende fazer este financiamento. Na prática um imóvel que esteja hipotecado não pode ser financiado, afinal ele foi dado como garantia e portanto não pode ser usado uma segunda vez como garantia e portanto do ponto de vista jurídico isto então não se aplica. Mas é possível fazer o financiamento com liquidação do antigo, vou explicar melhor.
Imagine que você queira comprar um imóvel ele já esteja financiado, então você como comprador e o vendedor deverão ir até a Caixa e manifestar o desejo de fazer o financiamento no seu nome. A caixa fará todo o processo burocrático como é comum para todos os financiamentos e estando aprovado, você e o vendedor serão chamados na Caixa nesse caso será feito a liquidação do financiamento que já existe e um novo contrato em seu nome. Ou seja, a Caixa encerra o contrato antigo quitando o saldo devedor com o dinheiro que irá emprestar a você.
Depois de liquidado o saldo devedor, o vendedor receberá a diferença que neste caso será o valor da venda menos o valor da quitação do que ele devia ao banco. Para você como comprador o processo é totalmente transparente e como se não houvesse uma hipoteca de imóvel. Mas entenda bem, tudo isso é feito em conjunto e se alguma coisa de errado tudo processo não dará certo.
Então a conclusão é: Imóvel hipotecado não pode ser financiado, mas é possível fazer o processo de compra e à quitação dele desde que tudo seja feito no mesmo banco, eu citei a Caixa como exemplo.
Hipoteca é a garantia conferida a um financiamento por meio da vinculação a um imóvel, ela é um ônus que recai sobre o imóvel. Em caso de venda, o comprador compra com o ônus, ou seja, com a dívida. Na alienação fiduciária é impossível vender o bem ou imóvel sem antes quitá-lo, é necessário quitar a dívida para retomar a posse e assim poder vender.
A hipoteca de imóveis está caindo em desuso pelos bancos devido a problemas com a cobrança, já que na hipoteca o banco pode utilizar o bem imóvel para cobrar a dívida, no entanto, o bem continua no nome do devedor o que permite a este inúmeras operações e dificulta a cobrança por parte do banco, já que o judiciário brasileiro pode demorar anos para julgar um causa.
Na alienação fiduciária, a posse passa a ser do banco até que a dívida seja quitada, sendo portanto mais fácil de cobrar a dívida por parte do banco já que o bem está legalmente sobre sua posse, muito embora o devedor tenha o direito real de uso.
Se você tem uma hipoteca ou alienação fiduciária e quer fazer um financiamento, visite seu banco de confiança e tenha uma conversa franca sobre as opções que você tem disponíveis nesta situação. Faça orçamento com pelo menos outros dois bancos para ter uma ideia de mercado e das opções. Também pode ser interessante consultar um advogado especialista em contratos bancários ou direito cível.
REFERÊNCIAS
Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Código Civil Brasileiro. Site do Planalto. Acesso 12/8/19. Link.
Livro: Superdicas para comprar bem e defender seus direitos de consumidor. Por Reinaldo Antônio Rizzato Nunues & Reinaldo Polito. Acesso em 12/8/19. Link
Venda, Captação e Locação de Imóveis. Por Cristina Vasques. Acesso em 12/8/19. Link.
A hipoteca no novo Código Civil. Sílvio de Salvo Venosa. Site migalhas. Acesso em 12/8/19. Link.
Onde posso saber mais sobre o assunto?
Fiança e Outros Contratos no Código Civil. Por José Franklin De Sousa. Acesso em 12/8/19. Link.
Artigo Caixa Econômica Federal: "Crédito Imóvel Próprio: Quem tem imóvel tem direito a crédito com condições muito especiais". Acesso em 12/8/19. Link.
Artigo "Empréstimo com Garantia de Imóvel não é Hipoteca: entenda a diferença. Você sabia que hipoteca e Crédito com Garantia de Imóvel são coisas diferentes? A confusão entre os termos existe, mas nós explicamos a diferença para você". Acesso em 12/8/19. Link.
Artigo: O que é hipoteca de imóveis? Blog Juros Baixos. Acesso em 12/8/19. Link.
Por Casa Dicas e Samara Gisch Ferreira