Dicas e informações sobre casa e
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O financiamento imobiliário é talvez a opção mais usada para compra de imóveis no Brasil, especialmente quando esta compra é feita visando a moradia. Há, contudo os chamados investidores que são pessoas que detém certo poder aquisitivo e compra a vista para esperar a valorização do imóvel e ganhar dinheiro com a operação, mas a maior parte dos compradores quer mesmo é sair do aluguel e ter sua casa própria. Neste cenário há pelo menos duas modalidades bastante comuns: financiamento pela Caixa e o direto com a construtora.
Por ser um banco público, isto é, do governo federal, a Caixa é o banco responsável pela maioria dos financiamentos habitacionais e este tipo é a forma mais conhecida e usada no Brasil. A vantagem aqui é que todo tipo de imóvel pode ser financiado, desde casa, apartamento, terreno e outros. As principais características são:
Prazo: pode ser de até 420 meses ou 35 anos. Este é o limite máximo.
Taxa de Juros: São as mais baixas do mercado, contudo como o prazo é longo as prestações podem ficar altas dependendo da relação valor do imóvel versus taxa de juros versus prazo.
Prestações: são decrescentes, isto é, as prestações começam com um valor e vão diminuindo. Isto acontece porque a cada prestação paga o saldo devedor diminui. Um detalhe importante sobre a prestação é que ela não poderá exceder 30% da renda familiar declarada na Caixa.
Burocracia: Esta é a parte ruim do financiamento pela Caixa, pois há bastante burocracia como muitos documentos e verificações minuciosas desses documentos, avaliação do imóvel, dos compradores e vendedores. O prazo para realização de todo esse processo dura de algumas semanas a alguns meses.
Minha Casa Minha Vida: Esta modalidade de financiamento segue o mesmo padrão descrito anteriormente, diferenciando pelo fato dele ser destinado a pessoas de baixa renda e com isso oferecer taxas de juros mais atrativas e consequentemente prestações mais baixas. Além disso, dependendo da renda é possível conseguir subsídios do governo, isto é, o pagamento de uma parte do imóvel pelo governo.
O financiamento com a construtora é uma modalidade mais específica pois ela ocorre em alguns casos apenas e tende a ser mais atrativa do que a modalidade tradicional da Caixa descrita acima. Normalmente quando é feito um loteamento a venda desses terrenos é financiada pela própria empresa que fez o loteamento, normalmente uma construtora. Neste caso eles pedem um valor de entrada e divide o restante em x vezes. Abaixo as principais características deste tipo de financiamento:
Prazo: varia de caso para caso, mas geralmente fica entre 50 e 120 meses.
Juros: não são baixos, mas dado ao curto prazo, acabará gerando prestações mais acessíveis. Também o montante final que você irá pagar se manter o financiamento ate o final será menor. Isto tem haver com o prazo do financiamento, pois quanto menos, melhor
Prestação: são fixas no primeiro momento, mas reajustáveis anualmente de acordo com o indicador usado.
Burocracia: geralmente não nenhuma. Em um caso recente eles pediram apenas CPF, RG e comprovante de endereço. Nem comprovante de renda foi pedido.
Nos dois casos descritos acima você não é efetivamente o dono do imóvel, pois isto irá acontecer apenas quando o financiamento for quitado, mas é feito um contrato entre as partes que lhe dá o direito de posse para construção ou uso do imóvel desde que mantenha as prestações em dia, bem como outras obrigações decorrentes e devidamente especificadas em contrato.
Eu já fiz os dois, embora com a construtora eu tenha financiado apenas o terreno e não a casa inteira, mas isto não muda muita coisa, uma vez que estamos analisando o aspecto do financiamento e não do objeto financiado em si.
Cada caso é um caso e caberá a cada pessoa analisar o que é melhor para ele. Acredito pessoalmente que o financiamento com a construtora acaba sendo melhor pois você termina de pagar mais cedo, embora tenha taxas de juros mais altas.
Um detalhe importante é que em caso de financiamento com a construtora, a maioria das opções são de terrenos, já no caso de financiamento de casas e apartamentos, geralmente a construtora faz apenas o financiamento da entrada que são aqueles 30% do valor do imóvel, o restante já é financiado com a Caixa ou outro banco.
Neste último caso funciona mais ou menos assim: A construtora vende a casa ou o apartamento na planta. Como estratégia de venda eles criam um planejamento de pagamentos mensais e com prestações intermediárias por um período mais ou menos de três anos, que geralmente o prazo para a construção da casa ou do apartamento. Nesses três anos, somando as prestações mensais e as intermediárias, você terá pago em torno de 30% do valor do imóvel.
Quando a casa ou o apartamento é entregue você faz o financiamento com a Caixa ou com outro banco financiador dos 70% restantes.
Na Caixa os financiamentos habitacionais tem prestações decrescentes, isto é, os valores vão diminuindo mês a mês, o que significa que você começa pagando um valor mais alto e termina com uma prestação bem baixa. Já as construtoras normalmente utilizam outro sistema de amortização onde os valores das prestações são fixas.
Sim. Em ambos os casos, ocorrem as correções anuais. Então, as prestações fixas das construtoras sofrem um aumento. E as da Caixa possivelmente também.
Sim. Na verdade, a maioria delas não fazem financiamentos. Normalmente elas fazem um parcelamento do valor da entrada e depois o restante do financiamento é pela Caixa ou pelo banco que você optar. Contudo, existem alguns casos em que eles financiam o imóvel todo, como é comum para compra de terrenos. Geralmente casas ou apartamentos já entra pelo sistema bancário.
Seja pela Caixa, Banco do Brasil, construtora ou outro banco qualquer, os cuidados são os mesmos e a coisa mais importante a analisar é a taxa de juros que eles irão cobrar. Esta taxa é a responsável por fazer você pagar mais ou menos um pouco no final das contas. O prazo também é importante, já que quanto maior o prazo, mais tempo e mais juros irá pagar. Então avaliar juros e prazos é uma boa estratégia para decidir qual opção é melhor.