Dicas e informações sobre casa e
construção
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Quando falamos em condomínio é preciso levar em consideração que existem vários tipos e um dos mais procurados são aqueles condomínios residenciais de terrenos, onde você compra o terreno e constrói a casa do seu jeito.
Esse tipo de condomínio é bastante popular no interior de São Paulo, por exemplo. Na minha cidade, por exemplo, existe uma região da cidade que é repleta deste tipo de empreendimentos.
Neste caso, a escolha pelo terreno é uma etapa importante, uma vez que existem vários fatores a ser considerado, como o tamanho do lote, a posição dele dentro do empreendimento, se fica próximo da portaria, dentre outros.
Mas antes de chegar no ponto de escolher o terreno é preciso analisar as vantagens e desvantagens de ter um terreno e consequentemente uma futura casa em um condomínio fechado. Por isso, passaremos a analisar os tópicos abaixo.
Um condomínio fechado é um bairro criado e planejado sob determinada situação em que o mesmo é murado em volta e com portaria para restringir o acesso a moradores, proprietários e pessoas por esses autorizados. Para que se faça um bairro com fechamento como este é necessário um projeto para tal e a aprovação da prefeitura da cidade. Em algumas cidades existem leis específicas que estabelecem os critérios para a construção de condomínios fechados.
Normalmente são chamados de condomínios horizontais, pois existem os condomínios verticais que são os prédios de apartamentos.
Também existem os condomínios os edifícios verticais, que são os edifícios de apartamentos, muito comuns nas cidades de médio e grande porte.
Existem várias vantagens na compra de um terreno visando uma futura construção ou mesmo para fins de investimento financeiro. Dentre essas vantagens é possível destacar as seguintes:
Pelo fato de ser fechado e com controle de acesso, a segurança é maior e isto tem sido reclamado como uma das principais bandeiras dos condomínios.
Maior privacidade, uma vez que o acesso não é público e o fluxo de pessoas internos tende a ser bem menor.
Os terrenos tendem a ter maior valorização, visto que em cidades de médio e grande porte existe uma tendência cada vez maior em buscar terrenos e casas em condomínios para comprar. Portanto é uma boa opção para investimento.
Outra vantagem é que ao comprar o terreno e não a casa pronta como acontece em outros tipos de empreendimentos, você pode construir a casa do seu jeito, criando um projeto personalizado e assim melhorando a usabilidade, conforto, aproveitamento dos espaços, dentre outros aspectos.
Uma das principais desvantagens para muitas pessoas é o fato de você ter de pagar taxa de condomínio e alguns alegam que isto é o mesmo que pagar aluguel. Mas na prática o valor é muito inferior ao que uma pessoa pagaria de aluguem, contudo é uma conta fixa.
Geralmente não existem terrenos pequenos e ainda pelo fato de serem mais valorizados, inviabiliza a compra por pessoas de baixa renda. Lembre-se que a venda de terrenos é feita por valor do metro quadrado e portanto quando maior o terreno, mais caro ele tende a ser.
Embora não seja uma desvantagens, muitas pessoas não gostam do aspecto controlador que existe nesses ambientes. Isto, você não pode fazer o que bem entender, existem regras de construção, de convivência, de acesso, de manutenção e por ai vai.
Por fim é preciso levar em conta que o custo de construção acaba sendo mais alto. Em alguns casos pode haver restrições quanto a certos tipos de construção e mesmo que não haja legalmente, dificilmente alguém vai comprar um terreno em um condomínio fechado e construir ali uma casa popular. Logo, é mais comum você seguir o padrão do condomínio e ai pode ficar bem mais caro a construção.
Em alguns condomínios fechados existem padrões sim, em outros não. Tudo depende do regimento interno que cada um tem. Há casos em que existem a chamada metragem mínima para a construção ou ainda a quantidade máxima de pavimentos, entre outros.
Uma das características comuns é que a frente da casa não pode ser murada, devendo ser aberta com algum tipo de paisagismo ou área verde. Isto pode ser definido no regimento interno ou pode ser apenas uma prática estética. Os novos condomínios horizontais tendem a adotar este modelo.
Não existe um padrão, mas geralmente eles partem de 250 ou 300 metros quadrados. Contudo, existem casos em que a maioria dos terrenos são de 500 metros ou mais. Tudo dependerá do padrão do condomínio.
Em algumas cidades parece haver uma tendência de se criar os chamados condomínios mistos, com terrenos de vários tamanhos. Assim ele adotariam um padrão que atenderia todos os níveis da população. Nas cidades onde há um plano diretor, isto pode ser usado pela prefeitura para a autorização de abertura de novos empreendimentos.
No meu caso é, mas isto não pode ser considerado como regra. No condomínio que moro e outros por aqui o IPTU é absurdamente caro, inclusive motivou muitas pessoas a entrarem na justiça pedindo revisão. Mas de maneira geral o fato de ser condomínio não pode ser usado isoladamente como critério de aumento do valor deste imposto.
Existe a questão do zoneamento urbano e outros fatores que a prefeitura pode considerar. Enfim, que dependeria de uma análise mais profunda para um melhor entendimento.
A maneira mais simples para baixar o valor do IPTU é fazendo uma edificação, já que normalmente para terreno é considerado 4% ou 5% do valor venal do terreno, mas se ele tem edificação o percentual cai para 1%.
Foi o que aconteceu comigo. Enquanto estava como terreno eu cheguei a pagar mais de R$ 4.000,00 de IPTU, então fiz a edificação da minha casa e depois disso, mesmo tendo a edificação, o valor reduziu bastante.
Mas fique atento a um detalhe: depois de construir é preciso pedir o habite-se na prefeitura, pois só assim será considerado a edificação para fins de IPTU.