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O pagamento de impostos é algo que acontece quando realizamos certas transações financeiras, recebemos valores, compramos algo e assim por diante.
Existem diversos tipos de impostos e inúmeras situações em que eles incidem. Uma dessas situações é quando é feita a venda de um imóvel ou mesmo quando acontece uma doação ou transferência de titularidade em função de herança, por exemplo.
Então se você está pretendendo vender o seu imóvel ou está envolvido em transferência de titularidade de imóveis, é importante ficar atento a essa questão tributária pois em alguns casos pode aconteceu de você ter que pagar valores relativamente altos por conta de impostos devidos.
Na venda de um imóvel pelo menos um imposto tem incidência certa, que é o ITBI. Além dele, em algumas situações pode incidir a cobrança do imposto de renda sobre o ganho de capital. Por fim, dependendo da transação pode haver a incidência do ITCMD, como pode ser visto abaixo.
O ITBI é um imposto municipal o que é pago sempre que houver transferência de um imóvel, ou seja, quando uma pessoa vende um imóvel é necessário fazer a documentação transferindo do vendedor para o comprador e sobre esta operação tem a incidência do ITBI que pelo menos na minha cidade corresponde a 2% do valor do imóvel. Este imposto é pago diretamente no cartório onde você for providenciar a escritura do imóvel.
Ao fazer a escritura, o cartório já calcula o valor do ITBI que precisará ser pago para dar prosseguimento da escritura. Além dele, existe a taxa do cartório, que não é imposto, obviamente.
Vale destacar ainda que o cálculo deste imposto tem como base o valor da venda do imóvel. Não é valor venal (aquele que aparece no IPTU), mas sim o valor real da venda.
Existe ainda o Imposto sobre Transmissões Causa Mortis e Doações de Qualquer Bem ou Direito (ITCMD). Ele incide sobre transmissão de bens como no caso de herança ou doações, por exemplo.
A alíquota deste imposto é de 4%.
Então, este é um caso bem específico e é importante destacar que você não paga este imposto quando vende ou compra um imóvel, apenas quando faz a doação de imóveis ou em casos de transferência por questão de herança.
Para entender melhor sobre este imposto, sugiro verificar aqui: https://portal.fazenda.sp.gov.br/servicos/itcmd/Paginas/perguntas-frequentes.aspx
Já o imposto de renda é uma questão mais complicada, pois pode existir situações em que você não precisará pagar IR quando vende um imóvel, mas em outras situações sim.
Qual é o critério? É a existência de ganho de capital.
O ganho de capital deve ser calculado pela diferença do valor de venda pelo valor de compra. Se você vendeu por um preço acima do que comprou, então teve ganho de capital e será tributado no imposto de renda. Se não vendeu pelo mesmo preço ou abaixo do valor de compra, não houve ganho de capital e portanto não há imposto de renda a pagar.
Mas não é simples cálculo, como o que descrevi acima. Na verdade, mesmo havendo o ganho de capital, existe uma equação que precisa ser feita para chegar ao valor que será tributado.
Um exemplo:
Teoricamente haveria a cobrança de 15% de imposto de renda sobre o ganho de capital, R$ 150.000
Contudo, quando submetido ao cálculo da receita, o valor será bem menor, especialmente se houver uma diferença grande de tempo entre a compra e a venda.
Por isso, a melhor forma de descobrir o valor do imposto a ser pago é baixar o programa GCAP da Receita Federal e lançar os dados nele. Ele fará o cálculo e mostrará se existe imposto a ser pago ou não.
Faça o download do GCAP aqui no site da Receita Federal
Não. Ela começa em 15%, mas pode chegar a 27,5%. Sobre isso a Receita Federal esclarece da seguinte forma:
O que acontece é que as alíquotas sobre ganho de capital incidem de forma diferente do IRPF. Apesar de ser as mesmas alíquotas, as faixas são bem diferente e portanto é preciso considerar isso na hora de calcular.
Referências:
https://www.instagram.com/p/CfXbHcLuhTc/