Dicas e informações sobre casa e
construção
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Vender uma casa é um direito que tudo proprietário tem, embora em algumas situações isso não possa acontecer ou pelo menos ficará com algumas limitações que impediram a venda do imóvel.
É claro que do ponto de vista lógico existe muitas coisas que podem impedir a venda, como a não assinatura de um dos cônjuges, inadimplência do comprador, falta de interesse de possíveis compradores, dentre outros. Mas o aspecto que quero abordar aqui é outro e está mais relacionado com as questões legais.
Do ponto de vista legal, até onde eu sei, há pelo menos duas situações que impede que uma casa ou um imóvel qualquer ser vendido: no caso de penhora ou alienação.
A penhora de um imóvel é determinada pelo juiz e isto acontece quando recai sobre o imóvel ou sobre o proprietário algum tipo de dívida que está sendo cobrada judicialmente. Neste caso o imóvel pode ser penhorado, isto é, ele é tomado como garantia para pagamento daquela dívida enquanto corre o processo e durante este período, ou seja, enquanto ele estiver penhorado ele não poderá ser vendido.
Vale lembrar que neste caso não há perda definitiva do imóvel e a pessoa continua usando ele normalmente. Apenas não pode ser vendido. Ao final do processo, cabe ao juiz determinar se ele vai a leilão para pagamento da dívida ou se faz liberação da penhora, caso a dívida tenha sido paga ou tenha ocorrido algum tipo de acordo.
Já um imóvel com alienação acontece quando você contraiu um empréstimo ou financiamento e deu o imóvel como garantia. Isso acontece quando você compra uma casa um apartamento financiado pela Caixa ou qualquer outro banco, por exemplo.
Nesse caso, você tem o direito de posse do imóvel, mas ele está alienado ao banco, isto significa que você não pode vender aquele móvel a menos que você faça primeiro a quitação da dívida que contraiu com banco.
Vale lembrar que nesses casos é possível você fazer a venda, mas com a intenção já de fazer a quitação direta com o banco.
Mas existem outros casos que também precisam ser avaliados. São situações que não impedem necessariamente a venda de um imóvel, mas podem criar dificuldades ou estabelecer um impedimento temporário, dependendo do caso. Vejamos alguns exemplos.
Uma casa com problemas estruturais pode ser um impeditivo na venda, a depender da opinião do comprador. Naturalmente que isso não impede a venda do imóvel, mas poderá criar dificuldades e limitar o número de opções que você tem.
Se o comprador não se importar com problema ou considerá-lo como possíveis de solução, talvez não haja problema, mas ainda assim é um ponto de atenção.
A falta de documentação é outro problema que pode impedir a venda de um imóvel e novamente devemos lembrar que isto dependerá do ponto de vista do comprador.
Pode ser que ele se propõe a comprar com a condição de regularizar a documentação. Neste caso não haveria problemas, mas em outros cenários, como por exemplo quando o comprador irá fazer financiamento, se não tiver com a documentação em dia isto seria sim um impeditivo.
Por documentação em dia, deve-se entender que o imóvel precisa ter a escritura registrada, bem como as averbações da construção, quitação do INSS, dentre outros.
Um imóvel pode ter dívidas na prefeitura, especialmente por problemas com IPTU, habite-se, multas ou outras situações.
Nesse caso, havendo essas dívidas com a prefeitura o comprador precisará estar ciente e deverá ser negociado quem irá pagar essa dívida.
Dependendo do valor dessas dívidas, o comprador pode desistir de fazer a negociação. Portanto é também um ponto de atenção.
Pode recair também sobre um imóvel dívidas com a Receita Federal, como por exemplo o não pagamento do INSS da construção. Por isso é importante antes de comprar um imóvel pedir uma CND - Certidão Negativa de Débitos junto à Receita Federal para verificar a existência de débitos ou não.
Quando o imóvel é um apartamento ou uma casa dentro de um condomínio fechado, deve ser também pedir uma certidão negativa no condomínio para verificar se não há débitos pendentes.
Embora isso não possa impedir a venda de um imóvel, mas existindo tal débito é necessário entender o valor e as condições que essa dívida se encontra.
Se o vendedor estiver com o nome sujo, isto em si não impede que ele venda o imóvel, mas caso o comprador queira obter um financiamento habitacional, certamente isto será um problema.
Na análise de crédito dos bancos, é comum eles avaliarem além do comprador, documentação do imóvel e do vendedor.
Todas as situações acima podem ser resolvidas antes de você colocar o imóvel à venda. Por isso é muito importante fazer uma análise prévia da documentação, condição do imóvel bem como da sua própria condição documental.
Tudo isso pode ser feito com antecedência e havendo algum problema você terá tempo para resolver essas questões antes de colocar a casa à venda.