Como averbar um imóvel, casa ou apartamento?

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A negociação envolvendo a compra e venda de um imóvel não pode ser uma ação sem registro, afinal, perante a lei vale o registro, a anotação, as provas que mostram o que foi feito e como foi feito. É muito comum encontrarmos imóveis com problemas de documentação, como  falta de escritura, escritura não registrada, construções irregulares e sem registro, entre tantas outras.

Ao comprar ou manter a posse de um imóvel, vale lembrar da máxima: "Quem registra é dono". Logo, um imóvel sem a devida documentação poderá trazer problemas para você ou muito pior ainda para seus herdeiros.

Averbação de imóveis, como casa ou apartamento

Desta forma, quando se compra, vende, constrói, destrói ou realiza qualquer alteração no imóvel ou na documentação de proprietários é necessário fazer o devido registro e este registro é conhecido também como averbação.

Primeiro a escritura

Imagine que você comprou um imóvel (casa, terreno, chácara, apartamento, etc), então a primeira coisa a fazer é lavrar a escritura de compra e venda, mas esta escritura precisa ser registrada ou averbada. Então no cartório de registro de imóveis será lançado no histórico do imóvel mais um registro dizendo que agora você é o legítimo proprietário daquele imóvel.

Imagine que quando a compra foi feita você era solteiro e agora você se casou, então é necessário voltar ao cartório de registro de imóveis e fazer um novo registro ou adicionar mais um registro no final do histórico do imóvel dizendo que agora você é casado.

Imagine ainda que aquele imóvel era um terreno e agora você construiu uma casa e portanto precisará averbar a construção, ou seja, ir de novo ao cartório de registro de e imóveis onde será inserido mais um registro no final dizendo que o imóvel tem uma construção com todas as especificações da construção e assim por diante.

Histórico

Desta forma seu imóvel terá um histórico de registros ou de averbações, quando você precisar poderá solicitar uma matrícula do imóvel que nada mais é do que a relação em ordem sequencial de todos os registros ou averbações que foram feitas a ele e assim poder constatar quem é o legítimo proprietário, qual a condição do imóvel, se existe construção e qual o tipo de construção de uma casa, se ele está financiado ou não e assim por diante.

Como é feito a averbação de imóveis?

Ela é feita no cartório de registro, tem um custo que é informado pelo cartório mediante a análise do que será averbado e a documentação também varia do tipo de registro que será feito.

Quando a averbação deve ser feita?

Sempre que houver mudança de proprietário do imóvel como acontece na compra e venda, em caso de financiamento, baixa do financiamento, casamento, divórcio, construções ou demolições, entre outros. Na prática, qualquer mudança no imóvel ou na condição cível dos proprietários precisa ser averbado no histórico do imóvel.

O que é preciso para averbar?

Havendo a necessidade de averbação, a primeira coisa a fazer é solicitar uma matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis. Feito isso é importante informa-se no cartório a documentação que você precisará para fazer a averbação. Note que para cada tipo de averbação poderá ser solicitado documentos diferentes. Alguns exemplos:

• Casamento: Imagine que você se casou, então será necessário levar os documentos do casamento, como a certidão de casamento, seus documentos pessoais e os documentos do seu conjuge.
• Construção: Se foi feito uma construção em um terreno, por exemplo, é necessário levar o projeto aprovado pela prefeitura, bem como o habite-se que é o alvará que a prefeitura dá dizendo que o projeto outrora aprovado para a construção, foi de fato feito conforme aprovado.
• Demolição: Você não pode simplesmente derrubar uma casa de qualquer forma. Primeiro é preciso ir na prefeitura, solicitar um alvará de demolição e quando ele foi liberado, ai sim fazer a demolição. Depois, solicitar a prefeitura uma vistoria para averiguar se está tudo ok e finalmente a prefeitura expede um documento dizendo que está ok. Esta documentação deverá ser levada ao cartório para a devida averbação do imóvel, agora sem a construção.
• Entre outros casos.

Pode ser em qualquer cartório?

Não. Cartório de Registro de Imóveis. Além disso, se na sua cidade houver mais de um, é importante verificar em qual dos cartórios o registro foi feito para somente ali proceder. Pelo menos na minha cidade, há dois cartórios e até onde eu sei a cidade é dividida em duas partes, sendo uma atendida por uma cartório e a outra parte atendida por outro.

Sim. Dá trabalho, há muitas variáveis e demanda certo tempo. Mas precisa ser feito.

Outras perguntas

O que acontece se eu não averbar o imóvel?

Teoricamente você não é dono. Quando você compra um imóvel é necessário fazer a escritura e depois o registro desta escritura, só depois disso é que você passa ser o dono de fato daquele móvel. Portanto esse não é uma questão opcional, mas necessário e terá de ser feito em algum momento para que você tenha garantia jurídica de que é de fato o proprietário daquele imóvel.

Eu tenho uma casa, mas apenas o terreno está averbado, isto é um problema?

E este é um cenário bastante comum onde a pessoa tem a escritura do terreno, fez uma edificação, mas não averbou a edificação. Nesse caso o que acontece é que para todos os efeitos você tem apenas o terreno e se precisar fazer alguma comprovação usar o imóvel como garantia de alguma coisa, vai considerar apenas o terreno, ou seja, para efeitos legais é como se a casa não existisse.

Há ainda outro aspecto a considerar que é o caso do IPTU. Se você fez a edificação, mas requereu o habite-se da prefeitura, então para a prefeitura a casa existe e ela será contada para efeito de cálculo do IPTU, se você não requereu o habite-se, para a prefeitura a casa ainda não existe e portanto você pagará IPTU o de terreno que é mais alto, inclusive.

Posso financiar uma casa que não esteja averbada?

Não. Este é o princípio básico do financiamento que o imóvel esteja com a documentação devidamente regularizada. Se você vai comprar uma casa, apartamento ou qualquer outro imóvel e deseja fazer o financiamento, a primeira coisa que você precisa verificar se a documentação está em dia, por pois caso não esteja, não é possível você dar entrada no processo de financiamento.

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