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Se você comprou ou pretende comprar apartamento na planta, este artigo será um guia importante e indispensável para te ajudar a calcular o quanto você poderá gastar na reforma ou acabamento do seu apartamento.
Eu comprei um apartamento que já estava pronto, mas como comprei direto da construtora, ele foi entregue no padrão que eu chamo de “padrão construtora”, isto é: Acabamento nas áreas molhadas apenas.
Com isso, fiz a reforma ou o término dele e abaixo vou detalhar o que fiz, inclusive com os preços.
Eu contratei os serviços de uma arquiteta para fazer o projeto de reforma. Só não vou colocar o preço deste item. Mas como eu tinha feito orçamentos com outras arquitetas, o valor oscilou um pouco, o que é bem normal.
Aqui paguei a taxa do CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo que é referente ao RRT. O custo desta taxa foi de R$ 108,69
A ligação gás foi uma das primeiras etapas. Esta etapa é necessária, pois a construtora já deixa tudo instalado, mas a ligação do gás é feita pela companhia de gás da sua cidade. No meu caso a Comgás.
A taxa de ligação foi de R$ 140,47
Pedi também a ligação da energia elétrica. No meu caso não houve custo.
Além de ter o gás ligado no apartamento é necessário comprar e instalar o aquecedor da água do chuveiro ou torneiras. Este aquecedor é a gás e diferente do que acontece no chuveiro elétrico onde a água é aquecida no próprio chuveiro, aqui ela é aquecida no aquecedor e envida já quente para o chuveiro.
O custo de compra e instalação do aquecedor foi de R$ 2.600,00 (modelo Lorenzetti de 20 litros).
Além disso, tive de comprar os dois chuveiros que neste caso precisa ser o modelo para água quente. O preço dos dois chuveiros foi de R$ 460,00. Existem modelos mais caros.
Aqui é preciso trazer o contexto. O meu apartamento é de 89 metros quadrados e ele já tinha piso nas áreas molhadas, a saber: lavanderia, cozinha, sacada, nos dois banheiros e no lavabo. Além do piso, já tinha também os revestimentos, com exceção da sacada que normalmente não tem revestimentos.
Nós optamos por manter os pisos dos banheiros e trocar os da cozinha, lavanderia e sacada. Optamos por um porcelanato acetinado de 84x84 cm.
Optamos por colocar também revestimentos em parte da parede da cozinha, sobrepondo ao que já existia. Uma pequena parte entre a pia e o armário superior. Na sacada colocamos revestimentos em cima da pia até o armário superior também.
O custo de aquisição do porcelanato, rejuntes, argamassa, revestimentos, impermeabilizantes e outros materiais relacionados, bem como a mão de obra para retirar o piso atual e assentar os novos foi de R$ 13.389,30 (aproximado)
A construtora já deixou a parte elétrica pronta, mas optamos por colocar spots na sanca de gesso na sala, um pendente e alguns pontos de luz fora do local previsto. Com isso, tivemos de fazer extensões da rede elétrica.
Também incluo aqui os cabos de redes de internet. Sim, eu tenho escritório em casa e trabalho durante o dia. Então, preciso de internet estável. Por isso, passei cabo de redes para os três quartos.
O custo de compra de materiais elétricos, cabos, itens de iluminação e mão de obra do eletricista ficou em R$ 6.950,23 (Esse valor é aproximado)
Detalhe: Com exceção de um pendente, nossas opções foram por itens mais baratos. Se você quiser, dá para gastar bastante nesta etapa.
A parte de encanamento estava pronta, mas tivemos de fazer alguns reparos. Com isso, entre mão de obra e materiais, gastamos em torno de R$ 705,80
Meu apartamento tem 3 dormitórios (um deles é meu home-office) e eu optei por colocar ar-condicionado nos três quartos, além da sala.
Uma opção era comprar um modelo multi split para 4 máquinas, mas depois de avaliar o custo, bem como outros detalhes acabei desistindo. Eu escrevi artigo específico sobre se vale a pena ar-condicionado multi split. Confira lá.
Com isso, comprei 4 máquinas, sendo três delas de 9000 btus e uma de 12.000 btus para a sala.
O custo de aquisição dos aparelhos foi de R$ 7.615,96
Como o apartamento tem uma área técnica, tivemos de passar a tubulação da área técnica até o local onde as máquinas foram instaladas, uma distância considerável e um custo bem alto, já que foi feito 4 tubulações.
O custo total incluindo as tubulações e instalação foi de R$ 6.390,00.
Somando: instalação e compra dos aparelhos R$ 14.005,96.
O apartamento já tinha pias nos banheiros, na cozinha e na sacada junto à churrasqueira. Mas, com exceção da sacada e do lavado, optamos por trocar. Na cozinha foi necessário optar por uma pia maior, pois a pia era pequena para colocar o cooktop e também porque iria ficar diferente da cor da bancada. Nos banheiros, a pia que a construtora deixou tinha uma cuba muito pequena e molhada muito a pia ao usar.
Também incluímos uma bancada na cozinha separando os ambientes.
Nos banheiros, fizemos também dois nichos. (não esqueça dos nichos. É muito útil).
Juntando tudo e incluindo algumas peças de fechamento de móveis, o custo com a marmoraria foi de R$ 8.150,00
Fizemos o acabamento com filetes de gesso nas paredes, ligando ao teto. Porém na sala foi feito sancas e rebaixamento do teto para esconder os cabos de eletricidade, bem como a tubulação do ar-condicionado. Este rebaixamento se estendeu inclusive à cozinha.
Na sala foi feito também um boiserie com filetes de gesso. (o que é boiserie? )
Foi bastante gesso e o custo de instalação foi de R$ 5.000,00
O apartamento já estava com o acabamento nas paredes. Com isso tivemos de fazer algumas pequenas correções para em seguida fazer a pintura. Aqui não teve muito segredo, até porque fizemos uma pintura tradicional, sem paredes trabalhadas com cimento queimado, texturas, etc.
O custo para aquisição das tintas e outros materiais, bem como a mão de obra da pintura ficou em R$ 5.637,30
Não colocamos telas nas janelas e sacada como as vezes é comum algumas pessoas colocarem, mas colocamos a tela na área técnica, pois tem muitos pombos que ficavam fazendo sujeira lá. O custo para colocação foi de R$ 330,00
Chegamos na parte mais “doída” da reforma, isto porque foi onde gastamos mais. Sabedores de que se tratava de um custo elevado, a estratégia aqui foi pegar vários orçamentos.
Esses orçamentos foram baseados no projeto que a arquiteta fez e incluía:
Acho que foi “só isso”.
O custo total dos móveis planejados foi de R$ 49.000,00.
OS: Tivemos orçamentos de mais de 70 mil.
A opção de fechar com esta empresa foi não apenas pelo preço, mas como eu precisava de nota fiscal, esta foi a única que tinha um preço melhor e que nos atendeu nesta questão.
Vou explicar em outro artigo, porque você precisa solicitar nota fiscal de tudo.
Alguns móveis e eletros nós trouxemos da casa que tínhamos. Na venda optamos por ficar com algumas poucas peças que poderiam ser usadas no apartamento. Esses itens eram a geladeira, micro-ondas, máquina de lavar, sofá, camas, meu escritório, as TVs, a mesa de jantar e outras peças menores.
Com isso, precisamos comprar apenas o cooktop, forno elétrico e mais uma TV. O custo de aquisição desses três itens foi de R$ 6.534,54
Optamos pelo cooktop de indução e foi uma excelente escolha. Muito bom este tipo de fogão. Se você pretendia comprar e tinha dúvidas, pode comprar que é top.
Por fim teve os itens de decoração. Aqui eu vou ficar devendo um pouco os preços, pois houve compras na Leroy Merlin junto com outros itens, bem como troca e me perdi um pouco com isso.
Basicamente o que fizemos foi colocar papel de parede no lavabo, acima da cabeceira da cama, um tapete para a sala e outros coisinhas menores.
Colocamos uma cortina na sala e outra de correr na porta da cozinha. Também foi colocado uma cabeceira de cama estofada. As cortinas e a cabeceira ficou em R$ 3.480,00
Embora não faça parte da reforma em si, vou incluir também o custo com a documentação do apartamento, pois acho que é importante já que estamos falando de custos.
Tivemos o custo de escritura, registro e o imposto de ITBI. O custo total com cartório foi de R$ 16.494,88
Para entender esse valor é preciso considerar alguns fatores e de novo o contexto. Salvo engano, se é o primeiro imóvel você tem desconto, também é preciso levar em conta que esse valor é proporcional ao valor pago pelo imóvel e ainda é preciso considerar a alíquota do ITBI que é um imposto municipal e portanto sujeito a diferenças de um município para outro.
Fiz um cálculo aqui e o valor gasto com cartório ficou em torno de 3,55% do valor pago pelo apartamento.
Como você deve ter observado, alguns valores acima são aproximados e eu não inclui. Contudo o que não está aí acima não chega a ser um valor significativo.
Somando então temos um custo final aproximado conforme a tabela abaixo:
| Taxa CAU | 108,69 | 0,08% |
| Taxa de ligação do gás | 140,47 | 0,11% |
| Compra e instalação do aquecedor de gás | 2.600,00 | 1,96% |
| Chuveiros | 460,00 | 0,35% |
| Compra e instalação do porcelanato | 13.389,30 | 10,07% |
| Materiais elétricos, iluminação e eletricista | 6.950,23 | 5,23% |
| Materiais de encanamento e reparos | 705,80 | 0,53% |
| Ar-condicionado: compra e instalação | 14.005,96 | 10,53% |
| Marmoraria | 8.150,00 | 6,13% |
| Gesso | 5.000,00 | 3,76% |
| Pintura | 5.637,30 | 4,24% |
| Tela | 330,00 | 0,25% |
| Moveis planejados | 49.000,00 | 36,85% |
| Eletros | 6.534,54 | 4,91% |
| Cortinas e cabeceira | 3.480,00 | 2,62% |
| Cartório | 16.494,88 | 12,40% |
| Total aproximado | 132.987,17 | 100,00% |
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