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Uma dor de cabeça para compradores e vendedores é documentação enrolada e quando isso acontece é preciso tomar alguns cuidados e providências. Normalmente esse tipo de problema só desperta interesse quando há necessidade de venda do imóvel e é nesta hora que muitos correm para resolver a documentação enrolada.
Há muitas coisas que podem constituir problemas de documentação num imóvel, mas abaixo relaciono aqueles que acredito serem os mais comuns ou pelo menos os mais evidentes:
Quando uma pessoa falece os seus bens, incluindo imóveis, precisam ser divididos entre os seus herdeiros e para que isso ocorra de forma correta e justa é necessário um processo jurídico chamado de inventário e partilha de bens. Neste processo são levantados todos os bens do falecido, bem como quem são os herdeiros legais, entre outras ações, só depois de concluído todo o processo é que ocorre a divisão.
Muitos imóveis são colocados a venda quando o processo de inventário ainda está em andamento e podemos afirmar que neste momento a documentação ainda está enrolada, pois não houve liberação judicial e nem sabe se haverá. Lembro-me de um imóvel que fui ver para comprar e segundo a corretora havia 33 herdeiros no processo de inventário. Agora, imagine os possíveis problemas que poderia haver com tanta gente assim, fato é que já se passaram anos deste acontecimento e vez ou outra passo na frente do imóvel e ele continua lá do jeitinho que estava, ou seja, não deve ter desenrolado ainda.
Tudo que acontece em um imóvel seja de natureza documental, construções, demolições, entre outros precisa ser averbado, isto é registrado no cartório de registro de imóveis. Há muitos casos de pessoas que compraram um terreno e tem o registro dele, depois construíram uma casa, mas não registraram a casa e portanto este imóvel está com documentação irregular. Construção ou demolição precisa ser averbada.
Apesar de não ser um problema em si, mas há muitos casos de pessoas com imóveis a venda que a única coisa que eles tem é um contrato de compra e venda da época em que compraram, ou seja, não foi feito escritura do imóvel. Como disse, isto pode não ser um problema e é até comum em casos de loteamento quando a pessoa compra o lote a prestação com financiamento direto da incorporadora. Neste caso, até que ele termine de pagar, o que vai existir é o contrato de compra e vendas, mas após a conclusão do pagamento é preciso fazer a escritura.
O problema está em casos antigos onde as vezes o proprietário das terras originais tenha até morrido ou a incorporadora tenha falido ou fechado por qualquer motivo.
Um detalhe que precisa ser muito bem atentado na hora de comprar um imóvel é verificar se o proprietário ou um dos proprietários não tenha dívidas que possa comprometer o próprio imóvel. É comum fazer a solicitação de certidões negativas com a justiça trabalhista, a Receita Federal e outros órgãos. O que acontece nesse caso é que se a pessoa tem uma dívida trabalhista, o imóvel pode ser penhorado a qualquer momento e portanto seria arriscado nesse caso comprar um imóvel considerando a existência de uma pendência como esta.
Os imóveis que estão em condomínio fechado, sejam eles horizontais ou os verticais de apartamentos como conhecemos, tem obrigações com o condomínio e caso houver dívidas, pode também comprometer o imóvel. Nesse caso o ideal também é pedir uma certidão negativa junto ao condomínio para saber a situação daquele móvel e assim não correr também este risco.
Outra coisa que pode tornar o imóvel irregular ou pelo menos comprometido são as dívidas que recaíram sobre ele. Isto pode acontecer por exemplo quando o proprietário deu o imóvel como garantia de algum financiamento ou no caso de ter sido fiador de alguém que não pagou a dívida, nestes casos pode ser que o imóvel esteja penhorado e poderá ir a leilão. Outra situação em que isso poderá ocorrer é no caso de dívidas trabalhistas não pagas do proprietário, neste caso a justiça trabalhista poderá penhorar também o imóvel para pagamento da dívida.
Falta de pagamento do IPTU ou dívidas relativos a taxas e obrigações perante a prefeitura também pode causar problemas com a documentação do imóvel. Neste caso a prefeitura inclui o imóvel na chamada dívida ativa e pode causar problemas de cobranças judiciais com a possibilidade de o imóvel ir a leilão.
Há outros problemas que podem constituir uma documentação enrolada, mas seja qual for a causa o caminho para resolver é sempre o mesmo. Siga os passos abaixo:
1º - Peça uma certidão do imóvel na prefeitura para efeito de IPTU e outros, isto mostrará a situação do imóvel perante o órgão, não só no que diz respeito a dívidas, como também na documentação em si.
2º - Peça uma certidão no cartório de registro de imóveis. Esta certidão irá mostrar o histórico de ações e averbações que foram feitos naquele imóvel e assim você poderá comparar se o que tem no imóvel está de acordo com o que tem na documentação/certidão.
Com essas duas certidões em mãos você terá um raio x do imóvel e poderá agora tomar as decisões necessárias para as soluções que houver e decidir pelo melhor caminho.
Mas há ainda outras pendências que não estão relacionadas diretamente a documentação em si, mas que pode haver algum comprometimento. Se o motivo for a venda do imóvel, lembre-se que neste caso é necessário que o vendedor também esteja com a sua própria documentação regular e para verificar isso, além de fazer uma consulta de crédito você deverá também pegar uma certidão negativa na Receita Federal e Estadual.
Também é importante considerar o seguinte: